江南体育官网9.关于《管理规约（草案）》和《业主大会议事规则（草案）》征求意见的公示 37
（四）住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 125
（五）济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委员会指导规则的通知 132
（六）关于印发《关于规范业主委员会建设和相关工作的指导意见（试行）》的通知..139
成立业主大会和业主委员会，实现业主自治，需要依照法定程序进行。依照相关法规和文件的规定，主要经过审查、申请、筹备、召开首次业主大会、备案等步骤。
首先看物业管理区域的划分。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设，或者两个以上建设单位开发建设的，配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；能够分割并独立使用的，可划定为不同的物业管理区域。
一般来说，建设单位办理商品房预售许可证或现售备案前，向物业主管部门申请划分物业管理区域。总体来说，物业管理区域的划分，属于行政管理的范畴，以行政主管部门划分为准。
其次，对于业主较少的区域，经全体业主同意，可决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
申请阶段，主要分为两种情况，建设单位或前期物业管理服务单位申请，和业主申请。
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积的50%时，建设单位应按照要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业应当向区县房管部门提出成立业主大会的书面申请。
建设单位或前期物业逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可向区县房管部门提出成立业主大会的书面要求。
区县房管部门应当在收到建设单位或前期物业的书面申请，或业主的书面要求后，30日内，与街道办事处（乡镇政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。
确定筹备组人员。筹备组一般由5-15名成员组成，其中居委会委员1名，并担任筹备组组长。其余成员为物业管理区域的业主代表，由街道办事处、居委会组织推荐产生。
区县房管部门、街道办事处应当指导筹备组开展业主大会的筹备工作，全体业主、建设单位、物业企业应当积极配合筹备组工作。
（1）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐业主代表；
推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
候选人应当符合以下条件：居住在本物业管理区域内；具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律法规；遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间；未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
（6）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票和选票需要注明投票时间、地点等。
首次业主大会会议的内容和程序：表决通过业主公约、业主大会议事规则；选举产生业主委员会委员；其他需要首次业主大会会议表决通过的事项。
投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人监督下，核对、计算票数，当场公布结果，由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。
同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到总票数的三分之二的，筹备组应当在征求业主意见并修改后，重新组织业主表决投票。
业主委员会由5-13人的单数组成，由筹备组根据实际情况决定。业主委员会的选举应当有物业区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会的当选，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区县房管部门备案。提交以下材料：（1）业主大会会议记录和会议决定；（2）业主委员会成立备案申请表；（3）业主公约；（4）业主大会议事规则；（5）选举和表决结果统计表；（6）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。
区县房管部门应当收到上述材料后10日内，发给业主委员会备案证明，出具业主委员会刻制印章证明，并将有关情况通报街道办事处、公安派出所、建设单位、物业企业。
筹备组在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1-2人。筹备组自行解散。
业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会可采取集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，但应当由持有投票权数二分之一以上的业主参加。业主大会作出决定，必须经过与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主可委托他人投票。
1.有20%以上业主提议；2.发生重大事故或紧急事件需及时处理；3.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
业委会逾期不按照规定召开业主大会，区县房管部门可责令限期召开。必要时，区县房管部门与街道办共同指导居委会组织召开。
未能选举业委会或业委会全体辞职的，业主大会仍应履责，需召开定期或临时会议的，参照上述办法。返回搜狐，查看更多
